안전한 집을 구하는 첫걸음은 서류 확인에서 시작됩니다. 특히 전세 계약은 큰 자산이 오가는 만큼, 등기부등본(등기사항전부증명서)을 제대로 읽는 능력은 내 소중한 보증금을 지키는 최소한의 방어선입니다.
오늘은 2026년 최신 부동산 정책을 반영하여, 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 위험 신호와 등기부에는 나오지 않는 세금 체납 확인 방법까지 완벽하게 정리해 드립니다.
1. 등기부등본은 '언제' 확인해야 할까? (최소 4번)
등기부는 한 번 확인했다고 끝이 아닙니다. 계약 과정 중 권리관계가 변할 수 있기 때문에 총 4번의 확인이 필요합니다.
- 매물 확인 시: 가계약 전 위험 요소가 없는지 1차 점검
- 계약 당일: 계약서 작성 직전 변동 사항 확인
- 잔금 당일: 잔금 입금 직전, 집주인이 그새 대출을 받았는지 최종 확인 (가장 중요!)
- 전입신고 다음 날: 내 대항력이 발생하기 전날에 설정된 권리가 없는지 확인
2. 등기부등본 핵심 3구역 보는 법
① 표제부: 건물의 신분증
- 확인 사항: 내가 계약하려는 집의 주소, 층수, 호수가 계약서와 일치하는지 확인합니다.
- 주의: 근린생활시설(상가)인데 주택으로 개조한 경우, 나중에 전세보증보험 가입이 거절될 수 있으니 용도를 반드시 확인하세요.
② 갑구(甲): 소유권과 소유권 제한
- 확인 사항: 현재 소유자가 계약하려는 임대인과 동일인인지 신분증과 대조합니다.
- 위험 신호: 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 경매개시결정이라는 단어가 보인다면, 아무리 집이 좋아도 계약을 피하는 것이 상책입니다. 또한, '신탁'이라고 기재된 경우 반드시 신탁원부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 을구(乙): 소유권 이외의 권리 (빚 기록)
- 근저당권 확인: 은행에서 빌린 돈이 얼마인지 보여주는 '채권최고액'을 봅니다.
- 안전 기준: [채권최고액 + 내 보증금] 합산액이 실제 집 시세의 70% 이하여야 비교적 안전합니다. 이 비율이 80%를 넘어가면 이른바 '깡통전세' 위험이 큽니다.
3. 2026년 필수 체크: 등기부에 안 나오는 '세금 체납'
전세사기의 교묘한 수법 중 하나는 등기부에 나타나지 않는 임대인의 미납 국세입니다. 세금 체납으로 집이 공매에 넘어가면 국가가 보증금보다 먼저 돈을 가져갈 수 있기 때문입니다.
- 미납 국세 열람 제도: 2026년 현재, 보증금 1,000만 원 초과 계약을 한 임차인은 임대차 시작일까지 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 미납 국세를 조회할 수 있습니다.
- 준비물: 신분증, 임대차계약서 사본 (가까운 세무서 방문)
4. 2026년 새롭게 도입된 '안심 전세계약 체크리스트'
대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람하면 이제 **'안심 전세계약 체크리스트'**를 함께 내려받을 수 있습니다.
- 등기부 확인법뿐만 아니라 해당 지역의 전세가율, 집주인의 과거 보증금 미반환 이력 등을 연동하여 확인할 수 있는 QR코드가 포함되어 있으니 반드시 활용하시기 바랍니다.
맺음말
전세 계약은 '설마 별일 있겠어?'라는 안일한 생각이 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 오늘 알려드린 등기부등본 확인법과 미납 국세 조회권을 적극 활용하여, 여러분의 소중한 보증금을 스스로 지키시기 바랍니다.
어렵게 느껴진다면 공인중개사에게 **"등기부상 말소사항을 포함해서 다시 뽑아주세요"**라고 당당히 요구하세요. 꼼꼼한 확인만이 최선의 예방책입니다.
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